La loi du 19 décembre 1990 applicable depuis le 1er décembre 1991 a réglementé la construction de la maison individuelle et a organisé une protection renforcée de l'acquéreur. Cette protection consiste à imposer aux professionnels un cadre juridique rigoureux prévu aux articles L 231-1 à L 232-2 du Code de la construction et de l'habitation. Il s'agit du contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI).
Il existe deux types de contrats :
- Le contrat de construction avec fourniture de plan. C'est le contrat que vous rencontrerez le plus souvent. Dans cette hypothèse, et comme son nom l'indique, le constructeur vous fournit le plan, soit directement, soit indirectement. La signature d'un CCMI est obligatoire, que le constructeur se charge de l'intégralité des travaux ou d'une partie seulement. Les constructeurs de maisons préfabriquées industriellement, qui se chargent uniquement de leur mise en place, sont donc également concernés par cette disposition.
- Le contrat de construction sans fourniture de plan, appelé CCMI allégé. Dans ce cas, c'est vous qui fournissez le plan de votre future maison au constructeur
c'est ce type de contrat que vous signez dès lors que vous vous adressez à un entrepreneur principal qui ne fournit pas de plan, mais prend en charge à la fois les travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air.
Si d'autres entreprises interviennent sur votre chantier (menuisier, chauffagiste, électricien), vous devrez signer avec chacune d'elles un contrat d'entreprise.

Attention : Signer un contrat avec chaque entreprise et ensuite coordonner les travaux et faire respecter les délais n'est pas de tout repos.
Comme son nom l'indique, le CCMI allégé est moins contraignant pour le constructeur, et donc moins protecteur pour l'acquéreur. Toutefois, cette formule intermédiaire vous permet de bénéficier d'un certain nombre de garanties, notamment la garantie de livraison à prix et délais convenus.

Qui fournit le terrain ?
Pour les deux types de contrats, vous devez être propriétaire du terrain ou avoir au moins signé une promesse de vente. Vous signerez également un contrat de construction de maison individuelle si le constructeur vous procure indirectement le terrain (par exemple, en vous adressant à une société avec laquelle il est en relation). En revanche, si le terrain vous est vendu directement par le constructeur, vous conclurez un contrat de vente à l'état futur d'achèvement (Vefa) soumise à une réglementation qui lui est propre (voir le chapitre : "Acheter sur plan").
Avant de signer...
Pour assurer votre protection, le contrat doit comporter un certain nombre de clauses obligatoires.
Le terrain sur lequel sera édifiée la construction doit être désigné avec précision. Ainsi, le contrat doit mentionner sa situation, sa superficie, ses références cadastrales...
La description de la maison doit être précise. La composition et les caractéristiques techniques du bâtiment sont détaillées dans le plan. Une notice descriptive ainsi qu'une notice d'information sont obligatoirement annexées au contrat.
Les prix de la construction, sa révision et ses modalités de paiement doivent être également clairement indiqués.
Le contrat doit aussi préciser les délais d'exécution des travaux, la date d'ouverture du chantier, ainsi que les pénalités en cas de retard dans la livraison.
Le contrat doit aussi mentionner les conditions suspensives, c'est-à-dire les événements qui entraîneront l'annulation du contrat s'ils ne se réalisent pas.
Les conditions suspensives suivantes doivent donc être remplies :
- l'acquisition du terrain ;
- l'obtention du permis de construire ;
- l'obtention des prêts nécessaires au financement de l'opération ;
- la souscription d'une assurance dommages-ouvrage : cette assurance est en effet obligatoirement souscrite par l'acquéreur pour couvrir les dommages affectant la construction (le gros oeuvre) pendant dix ans à compter de la réception (ce que l'on appelle la garantie décennale) ;
- l'obtention de la garantie de livraison.
Dernière clause obligatoire : l'affirmation de la conformité du projet aux règles du Code de construction et de l'habitation et aux dispositions du Code de l'urbanisme.

La signature du contrat
Si le constructeur ne bénéficie pas de la garantie d'un établissement extérieur, il peut vous réclamer le versement d'un dépôt de garantie, égal au maximum à 3 % du prix convenu, le jour de la signature. Ce dépôt est consigné auprès d'une banque. Il sera intégralement et immédiatement restitué si l'une des conditions suspensives prévues au contrat ne se réalise pas. C'est ce que l'on appelle la garantie "intrinsèque".
Si le constructeur bénéficie d'une garantie "extrinsèque", il peut vous demander le versement de 5 % du prix à la signature et 5 % à l'ouverture du chantier. Le remboursement de ces fonds est alors garanti par un établissement habilité (banque ou assurance). Vérifiez bien dans ce cas que le contrat comporte l'attestation de la garantie de remboursement.
Ces fonds devront en effet vous être restitués :
- si les conditions suspensives prévues au contrat ne se réalisent pas ;
- si le chantier n'est pas ouvert à la date prévue ;
- si vous vous rétractez, dans le délai prévu à cet effet.
Une fois le contrat signé, le constructeur doit vous en adresser le double par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir : Vous avez alors sept jours pour revenir sur votre décision en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au constructeur.
Attention toutefois, cette faculté de rétraction ne vous est pas offerte si vous avez signé le contrat devant notaire.

Le prix
Le contrat doit mentionner le prix convenu. Ce prix est ferme et définitif à la commande; il est fixé une fois pour toutes et le constructeur ne peut revenir dessus. Il doit s'agir d'un prix global : il comprend le coût des travaux proprement dit, mais aussi le coût de la garantie de livraison et de remboursement, le coût du plan et des frais d'études et le montant des taxes dues par le constructeur.
Le paiement du prix intervient au fur et à mesure de l'avancement des travaux selon l'échelonnement suivant :
- 15 % à l'ouverture du chantier ;
- 25 % à l'achèvement des fondations ;
- 60 % à la mise hors d'eau (couverture) ;
- 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
- 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de menuiserie et de chauffage.
Le solde, soit 5 %, est payable à la réception des travaux.
Cependant, si vous avez émis des réserves à la réception (vous avez constaté des défauts ou des vices apparents), vous consignerez le solde sur un compte bloqué ouvert par le constructeur ou, à défaut, chez le notaire. Cette somme ne sera ensuite débloquée que lorsque tous les travaux nécessaires seront réalisés. Vous pourrez alors lever les réserves, ce qui débloquera le solde que vous avez consigné.

Révision du prix
Le contrat peut prévoir une révision du prix en fonction de l'index national du bâtiment, dénommé BT01 selon deux modalités laissées au choix des parties et qui doivent être portées à la connaissance de l'acquéreur :
- soit le prix est révisé une seule fois d'après la variation de l'indice entre la date de signature du contrat et un mois après la date d'obtention du permis de construire ou, si elle est plus tardive, la date d'obtention des prêts ;
- soit le prix est révisé à chaque paiement dans la limite de 70 % de la variation de l'index BT01 entre la date de signature du contrat et la date de livraison.
L'indice de base à retenir est le dernier indice connu à la date de signature du contrat. La révision s'effectue par comparaison avec le dernier indice publié au jour de la révision.

Attention aux délais
Maximum : 9 mois pour maison de plein pied.
L'autre point capital pour vous, c'est le délai dans lequel votre maison sera réalisée et qui doit obligatoirement figurer au contrat. Soyez très vigilant à ce sujet, car vous allez devoir synchroniser votre départ de votre logement actuel et l'emménagement dans votre nouvelle maison. Soyez précis sur ces délais pour éviter de payer un loyer et des mensualités de prêt, soit de vous retrouver sans logement pendant un certain laps de temps.

Attention : Le délai de réalisation peut toutefois être rallongé, mais seulement en cas d'intempéries, de force majeure ou de cas fortuit (vice du matériel, par exemple).

Que faire si le délai n'est pas respecté ?
Avant la signature du contrat, vérifiez que des pénalités de retard (au minimum de 1/3000 du prix de la construction par jour de retard) ont été prévues. Elles sont obligatoires.
Le constructeur doit effectivement prévoir des pénalités de retard en cas de dépassement du délai de livraison ou s'il n'exécute pas les travaux nécessaires suite aux réserves émises lors de la réception. Ces pénalités jouent aussi dans le cas d'abandon de chantier ou de faillite du constructeur dès lors que ces deux événements suscitent un retard de livraison.
Dans tous les cas de retard, adressez au constructeur une mise en demeure d'achever les travaux. Si cette démarche ne suffit pas, prévenez alors le garant pour qu'il mette en oeuvre sa garantie (voir ci-dessous les garanties).

Les garanties
Nous avons déjà évoqué la garantie de remboursement. Cette garantie vous assure du remboursement immédiat et intégral des fonds versés si le contrat est annulé avant la date d'ouverture du chantier.
Deuxième garantie prévue par la loi : la garantie de livraison constitue un élément essentiel de la protection de l'acquéreur puisque ce dernier est aujourd'hui assuré de voir la construction achevée aux prix et délais convenus. Cette garantie est obligatoire. Elle est donnée sous la forme d'une caution solidaire d'un établissement habilité (banque ou assurance) et prend effet à la date d'ouverture du chantier.

Dans quels cas et comment le garant va-t-il intervenir ?
En cas d'abandon de chantier, le garant, prévenu au besoin par l'acquéreur, adresse au constructeur une mise en demeure de terminer les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le constructeur ne réagit pas dans les quinze jours, la garant doit alors désigner l'entreprise qui se chargera de terminer les travaux. Toutefois, si la maison est hors d'eau (la toiture posée), le garant peut vous proposer de choisir vous-même les entreprises qui se chargeront de la fin des travaux. Si vous acceptez, ces entreprises seront directement payées par le garant.
Si le constructeur est mis en redressement judiciaire (faillite), le garant adresse une mise en demeure à l'administrateur judiciaire (appelé aussi syndic) pour savoir si celui-ci décide, ou non, de poursuivre votre contrat de construction de maison individuelle. Si le syndic ne répond pas dans le délai d'un mois, ou s'il décide la continuation du chantier mais que rien n'est fait pendant quinze jours, le garant fait appel à une autre entreprise pour terminer les travaux.
A la fin du contrat, si le délai de réalisation n'est pas respecté, ou si le constructeur n'exécute pas les travaux nécessaires à la levée des réserves, le garant adresse une mise en demeure au constructeur. Si cette mise en demeure reste infructueuse pendant quinze jours, le garant désigne alors l'entreprise chargée de la fin des travaux.
la garantie de livraison cesse à la réception ou à la levée des réserves.